전세 또는 월세 재계약시, 확정일자를 다시 받아야 될까요?
안받아도 되는 경우가 있는지? 받아야 된다면 언제, 어떻게 받아야 할까요?
주민센터에서 확정일자를 받기 위해 필요한 준비물은 무엇인가요?
일반적으로 주거를 위한 아파트 전월세 임대차 계약 시, 2년 단위로 계약을 합니다. (일부 빌라 등의 주택의 월세의 경우, 1년 단위로 계약을 하는 경우도 있습니다.)
2년이 자나 계약 만료가 다가오면 이사를 가거나 재임대를 위한 임대차 계약을 연장해야합니다.
만약 전세 또는 월세를 연장하기로 집주인과 합의가 되었다면 어떻게 진행해야 할까요? 임대차 계약 연장의 경우 두가지 케이스가 있습니다.
첫번째는 보증금 및 월세(차임)의 변동이 없어 집주인과 합의하에 묵시적으로 갱신하는 경우이고, 두번째는 보증금 및 월세(차임)의 변동이 있어 계약서를 새로 쓰는 경우입니다.
물론 첫번째 경우처럼 보증금 변동이 없더라도 계약서를 새로 쓰는 경우가 있습니다. (이는 임대인이 임대차 계약에 있어 유리한 위치를 점하기 위함입니다.)
1) 묵시적 갱신
기존 계약 그대로 묵시적 연장이 되는 것으로, 별도로 확정일자를 받을필요가 없습니다. 확정일자는 임대차 계약 건에 대해 받는 것이기 때문에 별도의 임대차 계약(재계약)을 새로 하지 않았다면 추가로 받을 필요가 없습니다. 묵시적 연장은 자동으로 계약이 연장된 것으로 간주되며, 확정일자의 효력도 그대로 같이 옵니다.
이러한 묵시적 갱신은 임차인에게 다소 유리합니다. 그 이유는 묵시적 갱신의 경우, 재계약된 2년 내에 임대인이 임차인에게 계약 해지를 통보할 수 없습니다. 반면 임차인은 본인이 원할 때, 계약 기간 동안 어느때라도 임대인에게 임대차 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 임대인은 이를 무조건 받아들여야 하며, 임차인이 계약 해지를 요구한 3개월 이내에 보증금 반환 등의 절차를 진행해야 합니다.
그렇기 때문에 전월세 연장 시, 보증금의 변동이 없더라도 임대인이 임차인에게 임대차 계약서를 새로 작성하기를 요구하는 경우도 많습니다.
2) 임대차 계약 조건 변경에 따른 명시적 갱신
보증금 및 차임의 변동으로 인해 재계약 시, 임대차 계약서를 새로 작성하는 경우입니다. 임대차 계약서를 완전히 새로 작성하기도 하며 , 기존 임대차 계약서에 더해, 변동사항에 대해서만 추가로 명시하여 계약하는 연장 계약서 형태로 작성하기도 합니다. 어떤 형태로 작성하든지, 임차인은 보증금 및 거주에 대한 권리를 보장받기 위해 확정일자를 새로 받으셔야 합니다.
확정일자는 해당 거주지 관할 주민센터에 방문하시어 받으시면 됩니다. 기존 계약서와 함께 신 임대차 계약서를 가져가셔서 새 계약서에 확정일자를 받으시면 됩니다. 본인 신분증을 지참하시어 방문하세요.
※ 주민센터에서 확정일자를 받기 위해 필요한 준비물
– 기존 임대차 계약서
– 새 임대차 계약서
– 본인 신분증 (임차인)
가능한 기존 계약이 만료되기 전에 임대차 연장 계약을 하시기 바라며, 계약서를 작성하시고 가능한 빨리(가능하면 당일) 주민센터에 방문하시어 확정일자를 받으시기 바랍니다.
그리고 재계약을 하기전에 부동산등기사항전부증명서(부동산 등기부등본)을 발급 또는 열람 하시어 해당 주택에 대해 근저당이나 가압류 등에 변동이 없는지, 보증금 반환과 관련하여 우선 순위에 변동이 없는지 확인하시기 바랍니다.
보통 기존 계약이 만료되기 전에 재계약을 하시는 경우라면 등기부등본상의 권리가 바뀌는 경우는 극히 드물지만, 그래도 본인의 임대차 보증금을 지키는 일이니, 반드시 꼭 확인하시기 바랍니다. 등기부등본 열람 및 발급 비용도 700원~1000원으로 저렴한 편이니, 재계약시, 재계약 완료 및 확정일자를 받은 후, 여러번 확인하시는 것도 추천드립니다.
※ 공인중개사 공인 없이 임대인과 임차인 단 둘이 진행한 임대차 계약도 효력이 있으며, 확정일자를 받을 수 있을까?
네 받을 수 있습니다. 보통 재계약의 경우, 비용(공인중개사 수수료(복비))을 아끼기 위해 임대인과 임차인만으로 계약을 진행하는 경우가 있습니다. 표준임대차계약서로 형식에 맞게 작성한 계약서라면 공인중개사가 끼지 않은 계약서라도 효력이 있으며, 확정일자 또한 받는데 전혀 문제가 없습니다.