전세 계약 시, 묵시적 갱신이란 전세 계약 만료일 이전에 계약 조건을 그대로 유지하고, 자동으로 이전 계약 조건 상태 그대로 갱신되는 것을 말합니다. 그렇기 때문에 묵시적 갱신은 전세 재계약 시점에 발생하게 됩니다.
일반적으로 아파트 등의 주거 목적의 주택 전세 계약시, 계약 기간은 2년인데, 이 계약 만료 이전(일반적으로 만료 6개월 전부터 2개월 사이 – 2020년 6월 9일 주택임대차보호법 제 6조 1항)에 임대인 또는 임차인이 별도로 새로운 계약을 체결하지 않고, 암묵적으로 현 상태를 유지하기로 하는 경우(또는 별도로 합의 하지 않더라도), 자동으로 계약기간이 2년 연장됩니다.
묵시적 갱신 시, 장단점은 무엇일까?
묵시적 갱신 시, 임대인과 임차인에게 좋은점과 나쁜점은 무엇일까요?
대체적으로 묵시적 갱신 시, 임대인보다는 임차인에게 장점이 좀 더 있습니다.
먼저 임대인의 경우, 별도로 임대차 계약을 다시 맺지 않아도 되기 때문에 번거로움이 줄어들고, 또 공인중개사를 통해서 재계약시 발생되는 중개수수료 비용을 아낄 수 있습니다. 만약 해당 지역의 아파트 등의 주택 전세 시세가 2년전보다 낮거나 지속적으로 낮아지고 있는 상태라면 임대인은 2년전 전세자금을 그대로 유지할 수 있는 점이 장점일 수 있습니다.
임차인의 경우는 현재 거주하고 있는 주택에서 추가로 비용의 변동 없이 최대 2년간 더 안정적으로 거주할 수 있습니다. 만약 임대인의 요청에 의해 퇴거 요청을 받거나 주변 시세에 따라 더 높은 전세금을 요구할 수 있지만, 묵시적 갱신을 통해 불필요한 이사와 그에 따른 많은 비용(새 집을 구하는데 드는 비용, 이사비, 부동산 중개수수료 등)을 아낄 수 있게 됩니다.
묵시적 갱신으로 거주하고 있는 기간 내에, 임대인이 임차인을 내보낼 수 있을까?
또는 반대로 임차인이 묵시적 갱신 기간 내에 원한다면 해지가 가능하고 나갈 수 있을까?
앞서 묵시적 갱신이, 임차인에게 좀 더 유리하다고 언급한 바 있습니다.
묵시적 갱신 기간도 주택차임대차보호법에 근거하여 임차인이 보호받는 기간으로 임대인이 임의로 임차인을 내보낼 수 없습니다. 일방적으로 내쫓거나 계약을 해지할 수 없으며, 부득이한 경우, 임차인을 설득하여 합의하여야 하나 계약 기간 내에 임차인이 이를 받아들일 의무는 없습니다.
그렇기 때문에 임차인은 묵시적 갱신 기간 동안에도 안정적으로 주거를 할 수 있습니다.
다만 묵시적 기간 내에 임대료(월세)를 제때 지불하지 않았거나 임차중인 주택에 파손 및 피해를 입힌 경우, 퇴거를 요청할 수 있습니다. 다만 이러한 경우, 무조건 내쫓지는 못하지만 계약서에 명시된 내용을 근거로 계약 해지하거나 법적인 판단이 필요한 경우 소송을 통해 내보낼 수 있습니다.
그런데 반면 임차인은 묵시적 갱신 기간 동안 언제든지 계약을 해지하고, 다른 곳으로 이사할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제4조 제1항 및 제 6조의 2 제 1항) 이 점이 임차인에게 다소 유리한 점입니다.
단, 임차인은 임대차 계약 해지에 대해 3개월전에 임대인에게 통지해야 하며, 3개월이 지나면 계약 해지 효력이 발생하게 됩니다. 계약 해지 발생일까지 임대인은 임차인에게 전세 보증금을 반환해야 합니다.
묵시적 갱신 은 몇번까지 할 수 있을까?
전세 계약 시, 묵시적 갱신에 대한 별도의 횟수 제한에 대한 법적인 근거는 없습니다. 그렇기 때문에 임차인과 임대인의 합의가 이루어진다면 횟수에 관계없이 묵시적 갱신이 이루어질 수 있습니다.
또한 전세 (재)계약 시, 묵시적 갱신 사용과 관련한 협약 사항은 대부분 별도로 명시하지 않고, 법적인 제한을 받는 것도 아니기 때문에, 만약 묵시적 갱신에 대한 갱신 조건 및 횟수를 제한하기 원한다면 임대인과 임차인이 합의하에 명시할 수 있습니다.
월세도 전세와 같이 묵시적 갱신이 가능할까?
월세도 전세와 다를바 없습니다. 임대차 계약의 묵시적 갱신은 월세, 전세 상관없이 모두 동일하게 적용됩니다.
묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 관계는?
임대차3법에 포함되어 있는 (전월세)계약갱신청구권은 임차인이 거주하고 있는 주택에 대해 2년 더 연장하여 (총 4년) 살 수 있는 권리로 1회에 한하여 사용할 수 있는 임차인의 권리입니다.
그런데 묵시적갱신인 경우에는 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않기 때문에 묵시적 갱신 기간동안이라도 언제든지 이 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 계약갱신청구권을 사용하여 살 고 있는 기간 동안에도 임차인은 언제든지 계약을 해지하고 이사 갈 수 있습니다. 단 임대인은 이 기간동안 일방적으로 계약 해지를 할 수 없습니다.